出賣人故意隱瞞“兇宅”信息 買受人如何保護(hù)自己的合法權(quán)益呢？
2023-04-03 14:56:53 來源：法制法律網(wǎng)
房屋買賣作為一項(xiàng)重大民事活動(dòng)，是目前社會(huì)中大多數(shù)家庭需要面對(duì)的問題。而房屋的品質(zhì)、位置、周圍的配套設(shè)施等都被作為整體價(jià)值的考量。房屋為居住人提供的不僅僅是物質(zhì)上的遮風(fēng)擋雨，也提供精神上的安定感、幸福感。如果房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件，往往會(huì)使房屋整體價(jià)值下降，若買受人知曉房屋發(fā)生過死亡事件，作為購(gòu)買方必將對(duì)房屋價(jià)值重新做出判斷。
一、“兇宅”會(huì)如何影響房屋買賣關(guān)系？
按日常生活經(jīng)驗(yàn)及民間習(xí)俗，購(gòu)買房屋都會(huì)挑選沒有發(fā)生過非正常死亡的房屋。因?yàn)樵谥袊?guó)的傳統(tǒng)習(xí)俗決定了我們的這種思想觀念，而當(dāng)這種觀念幾乎成為整個(gè)社會(huì)共識(shí)的時(shí)候，也就順理成章的成為了我們民法中所說的“公序良俗”。房屋出現(xiàn)過非正常死亡現(xiàn)象，民眾就會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牡钟|情形。
房屋為居住人提供的不僅僅是物質(zhì)上的遮風(fēng)擋雨，也提供精神上的安定感、幸福感。如果居住的房屋屬于“兇宅”，那么房屋能夠提供的精神價(jià)值將會(huì)大打折扣，房屋的整體價(jià)值也勢(shì)必會(huì)有一個(gè)大幅的減少。如果房屋的出賣人對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行隱瞞，那么在買受人知道房屋是“兇宅”后，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生糾紛。
二、“兇宅”在司法實(shí)踐中被認(rèn)定的情形有哪些？
從一般民間的說法來看，所謂兇宅是指在該房屋內(nèi)曾發(fā)生諸如自殺、他殺、意外事故等非正常原因死亡以及其他重大異?，F(xiàn)象的房屋。在司法實(shí)踐當(dāng)中一般能夠確定為“兇宅”的情形包括兩種：
（1）曾經(jīng)在該房屋內(nèi)發(fā)生過自殺、他殺事件等人為因素導(dǎo)致的非正常死亡；
（2）曾經(jīng)在該房屋內(nèi)發(fā)生過非因個(gè)人身體原因?qū)е碌囊馔獾乃劳觥?/p>
（3）在該房屋內(nèi)跳樓導(dǎo)致的死亡、發(fā)生在房屋或建筑周圍的死亡、發(fā)生在房屋內(nèi)部的自然死亡等是否屬于“兇宅”的范疇尚有爭(zhēng)議。
三、出賣人故意隱瞞“兇宅”信息，買受人如何保護(hù)自己的合法權(quán)益？
如果出賣人隱瞞了房屋是“兇宅”信息，那么買受人可以要求撤銷該合同，并讓出賣人承擔(dān)履行合同所支出的相關(guān)費(fèi)用。撤銷該合同的法律依據(jù)是《民法典》的第一百四十八條，“房屋買受人受到了欺詐，可以申請(qǐng)仲裁或向法院提起訴訟進(jìn)行撤銷。”撤銷的合同視為自始未發(fā)生。
四、對(duì)于“欺詐”法律是如何規(guī)定的呢？
根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定以及司法實(shí)踐，“欺詐”的構(gòu)成要件一般來說有四個(gè)：
1.欺詐者故意告知虛假事實(shí)或者故意隱瞞事實(shí)；
2.相對(duì)人因?yàn)樵撈垓_陷入、維持或者加深了錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)；
3.相對(duì)人因?yàn)樵撈垓_進(jìn)行了錯(cuò)誤的意思表示（也就是進(jìn)行了相應(yīng)的行為，且該行為與欺騙有法律上的因果關(guān)系）；
4.欺騙者的欺騙具有不正當(dāng)性。
在“兇宅”中的欺詐表現(xiàn)為，出賣人沒有將該房屋發(fā)生過的“非正常死亡”現(xiàn)象告知買受人，導(dǎo)致買受人買受了房屋。
五、撤銷權(quán)的行使是否具有時(shí)間限制？
撤銷權(quán)的行使只能采取起訴或申請(qǐng)仲裁。根據(jù)《民法典》第一百五十二條“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：
（一）當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)、重大誤解的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起九十日內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；
（二）當(dāng)事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；
（三）當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權(quán)。
當(dāng)事人自民事法律行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。”
由此得出撤銷權(quán)的行使是要受除斥期間的限制。也就是說，經(jīng)過這個(gè)時(shí)間撤銷權(quán)就消滅了。那么如果一直不知道該房屋是“兇宅”，那么撤銷權(quán)的最長(zhǎng)除斥期間是5年。根據(jù)實(shí)際情況考慮，確定撤銷權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的開始時(shí)間，往后計(jì)算一年，經(jīng)過一年的除斥期間這項(xiàng)權(quán)利就消滅了，無法再主張。
六、司法實(shí)踐中對(duì)“兇宅”行使撤銷權(quán)是如何支持的？
在司法實(shí)踐當(dāng)中，對(duì)于“兇宅”構(gòu)成欺詐進(jìn)行撤銷的裁判理由有兩種說法：
1.“兇宅”曾發(fā)生過非正常死亡事件，雖然不影響房屋在物理性質(zhì)上的使用，但房屋買受人對(duì)此產(chǎn)生的“忌諱”屬于社會(huì)普遍存在的傳統(tǒng)心理。因此違背“公序良俗”可以進(jìn)行撤銷；
2.“兇宅”會(huì)對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)值和使用價(jià)值產(chǎn)生較大的影響，屬于與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)。對(duì)此事實(shí)，房屋出賣方在締約過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，予以披露和告知。該信息未被披露對(duì)締約的基礎(chǔ)會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，構(gòu)成（消極）欺詐，買受人可以請(qǐng)求撤銷。
七、買到“兇宅”還可以主張什么損失？
根據(jù)《民法典》第五百條，“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：
（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；
（三）有其他違背誠(chéng)信原則的行為。”
因此房屋的買受人在出賣人故意隱瞞下購(gòu)買到“兇宅”，還可以向出賣人主張締約過失責(zé)任，請(qǐng)求賠償。并且可以要求出賣人承擔(dān)履行合同所支出的相關(guān)費(fèi)用。
也就是說，如果用市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的房屋發(fā)現(xiàn)是“兇宅”，在除斥期間的范圍內(nèi)，可以申請(qǐng)仲裁或向法院起訴，要求撤銷合同，并可以要求未盡到披露義務(wù)和誠(chéng)實(shí)信用原則的出賣人承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任和承擔(dān)履行合同所支出的相關(guān)費(fèi)用。
作者：李陽
